El convenio permite a Dubái gravar, no le exime a usted
España y los Emiratos Árabes Unidos firmaron en Abu Dabi, el 5 de marzo de 2006, un convenio para evitar la doble imposición, en vigor desde el 2 de abril de 2007 (BOE-A-2007-1343). Su artículo 6 dice que las rentas de un inmueble pueden someterse a imposición en el Estado donde esté el inmueble. Su artículo 13 dice lo mismo de las ganancias por su venta.
De ahí sale el argumento de venta habitual: "tributa en Dubái, y Dubái no cobra". La primera mitad es correcta. La segunda esconde el artículo que importa.
El artículo 22 regula cómo se elimina la doble imposición, y España no aplica el método de exención: aplica el de deducción. Es decir, usted declara la renta en España, calcula el impuesto español y descuenta lo pagado en los Emiratos. Como en los Emiratos ha pagado cero, descuenta cero. Paga el tipo español íntegro.
Un convenio de doble imposición evita pagar dos veces. No garantiza pagar poco. Cuando uno de los dos países no grava, el convenio no crea una exención: simplemente no hay nada que deducir.
Qué paga según lo que haga con el piso
| Situación | Cómo tributa en el IRPF español |
|---|---|
| Alquilado | Rendimiento del capital inmobiliario, en base general, al tipo marginal (hasta el 47 % según comunidad). Gastos deducibles y amortización aplicables con las reglas españolas. |
| Vacío o de uso propio | Imputación de renta inmobiliaria. Al no haber valor catastral, el 1,1 % sobre el 50 % del valor de adquisición, es decir un 0,55 % del precio de compra al año. |
| Vendido | Ganancia patrimonial en la base del ahorro, del 19 % al 30 % según tramo. |
| Patrimonio | Entra en el Impuesto sobre el Patrimonio y, en su caso, en el de Solidaridad de las Grandes Fortunas, según su comunidad autónoma. |
| Informativa | Modelo 720 si el conjunto de inmuebles en el extranjero supera los 50.000 euros de valor de adquisición. |
La imputación de renta sorprende a casi todo el mundo
Un inmueble en el extranjero que no es vivienda habitual, no está alquilado y no está afecto a actividad económica genera renta imputada en el IRPF aunque esté vacío todo el año. Lo confirma, entre otras, la consulta vinculante V2481-19 de la Dirección General de Tributos.
Como un piso de Dubái no tiene valor catastral, se aplica el 1,1 % sobre el 50 % del valor que corresponda a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, que para una compra reciente es el precio pagado. Sobre 500.000 euros son 2.750 euros de renta imputada al año, que se suman a su base general.
Un ejemplo con números redondos
Piso de 500.000 euros en Business Bay, alquilado por 35.000 euros brutos al año. Cuota de comunidad y gestión se llevan unos 7.000. Quedan 28.000 euros de rendimiento neto antes de impuestos.
- En los Emiratos: 0 euros de impuesto.
- En España, si su tipo marginal es del 37 %: unos 10.360 euros.
- Deducción por impuesto extranjero: 0 euros, porque no ha pagado nada fuera.
- Neto después de impuestos: unos 17.640 euros, un 3,5 % sobre el precio de compra.
Sigue siendo mejor que la mayoría de los alquileres españoles equivalentes, y bastante peor que el 7 % bruto del folleto. Esa diferencia es la que conviene tener delante antes de firmar, no después.
Cuándo deja de aplicarse todo esto
Cuando usted deja de ser residente fiscal en España. No cuando se saca un visado emiratí, no cuando abre una sociedad allí, y no cuando empieza a pasar temporadas largas en Dubái. La residencia fiscal tiene reglas propias, la carga de la prueba es suya y es el punto donde más operaciones se tuercen.
Preguntas frecuentes
¿El convenio España-EAU me exime de tributar en España?
No. El artículo 22 del convenio aplica el método de deducción, no el de exención. Usted declara la renta en España y deduce el impuesto pagado en los Emiratos, que es cero, de modo que paga el tipo español completo.
¿Tengo que declarar el piso aunque esté vacío?
Sí, de dos formas. En el IRPF como imputación de renta inmobiliaria, al 1,1 % sobre el 50 % del valor de adquisición. Y en el modelo 720 si el valor supera los 50.000 euros.
¿Y si lo compro a través de una sociedad emiratí?
No resuelve el problema por sí solo. Si usted es residente fiscal español y controla la sociedad, la normativa de transparencia fiscal internacional puede imputarle sus rentas directamente. Una sociedad sin actividad ni medios reales en los Emiratos es precisamente el supuesto que esa norma persigue.
¿Cuánto es la ganancia patrimonial si vendo?
Entre el 19 % y el 30 % en la base del ahorro del IRPF, según el tramo, sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición.
Esta guía es divulgación general, no asesoramiento fiscal ni jurídico, y refleja la normativa vigente a la fecha de actualización. Cada situación personal cambia el resultado: confírmelo con su asesor antes de tomar una decisión. Palami Properties es una agencia inmobiliaria con licencia RERA (BRN 61144) con oficina propia en Business Bay, Dubái.