Un español puede comprar en Dubái sin ser residente
Desde 2002 los extranjeros pueden adquirir la plena propiedad en las zonas designadas como freehold, que hoy son más de sesenta e incluyen Business Bay, Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Dubai Creek Harbour, JVC y Dubai South. La escritura se emite a su nombre, sin ningún socio emiratí de por medio, y no hay límite de superficie ni de número de inmuebles.
Fuera de esas zonas el régimen es de leasehold, normalmente a 99 años. Es un derecho de uso prolongado, no una propiedad, y además no computa para el visado de residencia por inversión. Antes de pagar ninguna señal, lo primero es confirmar en qué régimen está el inmueble.
Lo que cuesta la operación por encima del precio
Las tasas en Dubái son bajas comparadas con el impuesto de transmisiones español, pero hay que pagarlas en efectivo y no se pueden incluir en la hipoteca. Sobre un piso de 2.000.000 AED, unos 500.000 euros al cambio de 2026:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Tasa de transmisión del Dubai Land Department, 4 % | AED 80.000 |
| Oficina de registro (trustee), IVA incluido | AED 4.200 |
| Título de propiedad, plano y administrativos | AED 580 |
| Comisión de agencia, 2 % más 5 % de IVA | AED 42.000 |
| Certificado de no objeción de la promotora | AED 500 - 5.000 |
| Total en compra al contado | Entre AED 127.000 y 132.000 |
| Registro de hipoteca, 0,25 % más AED 290 | AED 4.290 sobre un préstamo de AED 1,6 M |
| Tasación bancaria | AED 2.500 - 3.500 |
En total, entre un 6,5 % y un 8 % del precio al contado, y entre un 7 % y un 10 % con hipoteca. Comprar sobre plano directamente a la promotora sale más barato de tramitar: se registra por Oqood, no hay tasa de trustee, los administrativos bajan a AED 40 y normalmente la comisión la paga la promotora.
Financiación para un comprador no residente
Los bancos emiratíes prestan hasta el 50 % del valor a no residentes y hasta el 80 % a residentes en EAU. Desde una directiva del Banco Central de 2025, los gastos de la operación se pagan aparte y no pueden sumarse al préstamo, así que la entrada real de un no residente ronda el 58 % del precio.
La preaprobación antes de ofertar no es un trámite opcional. Si el banco deniega o tasa por debajo después de haber firmado el Formulario F, la señal del 10 % está en riesgo.
El proceso, paso a paso
- Confirmar que la zona es freehold y revisar el histórico de cuotas de comunidad del edificio, no solo la del año en curso.
- Preaprobación hipotecaria, si va a financiar. De una a dos semanas.
- Visitas y elección. Entre una y cuatro semanas.
- Formulario F y señal del 10 %, que queda depositada en la oficina de registro. Conviene que el documento diga con claridad quién paga cada tasa.
- Certificado de no objeción de la promotora, que acredita que el inmueble no tiene cuotas pendientes. De cinco a diez días hábiles.
- Transmisión en la oficina de registro, con comprador y vendedor presentes. El título se emite el mismo día.
- Alta de suministros en DEWA, con fianza reembolsable de AED 2.000 en piso. Si va a alquilar, el contrato se registra en Ejari por AED 195.
La parte que casi nadie le cuenta antes de firmar
Los Emiratos no gravan la propiedad, ni el alquiler, ni la plusvalía. Eso es cierto y es la razón por la que las cuentas salen. Lo que no es cierto es la conclusión que se saca de ahí en la mayoría de los anuncios: que el inmueble queda fuera del alcance de Hacienda.
Si usted sigue siendo residente fiscal en España, tributa en España por su renta mundial. El convenio entre ambos países permite que los Emiratos graven ese inmueble, pero como allí el tipo es cero, España aplica su propio impuesto sin nada que deducir. El piso vacío genera imputación de renta; alquilado, rendimiento del capital inmobiliario; vendido, ganancia patrimonial. Y a partir de 50.000 euros, obligación de declararlo en el modelo 720.
Esto no convierte la compra en mal negocio: la rentabilidad bruta en Dubái sigue estando muy por encima de la española. Pero el cálculo hay que hacerlo con el impuesto español dentro, no con el cero emiratí.
Preguntas frecuentes
¿Necesito residencia en los EAU para comprar?
No. Un no residente puede comprar en plena propiedad en cualquier zona freehold de Dubái. La propiedad puede después servir para solicitar un visado de residencia, pero no es un requisito previo.
¿Cuánto dinero necesito tener en efectivo?
Entre el 6,5 % y el 8 % del precio en tasas si compra al contado. Con hipoteca de no residente, el 50 % de entrada más entre un 7 % y un 10 % de gastos, que no pueden financiarse.
¿Hay impuesto anual sobre la propiedad en Dubái?
No existe ni impuesto sobre bienes inmuebles ni IRPF ni impuesto sobre plusvalías. El coste recurrente es la cuota de comunidad, que va de AED 3 a AED 25 por pie cuadrado y año según el edificio.
¿Puedo comprar sobre plano desde España?
Sí, y suele ser más barato de tramitar. Se registra por Oqood, sin tasa de trustee y con AED 40 de administrativos en lugar de AED 580.
Esta guía es divulgación general, no asesoramiento fiscal ni jurídico, y refleja la normativa vigente a la fecha de actualización. Cada situación personal cambia el resultado: confírmelo con su asesor antes de tomar una decisión. Palami Properties es una agencia inmobiliaria con licencia RERA (BRN 61144) con oficina propia en Business Bay, Dubái.