De dónde sale la diferencia
Una vivienda en una capital española se mueve entre el 3 % y el 5 % bruto. En Dubái, según comunidad, entre el 5 % y el 9 %. La diferencia no es magia: es un mercado con rotación alta de inquilinos extranjeros, sin control de rentas comparable al español, con desahucios rápidos y con un parque de obra nueva muy grande.
Esa misma rotación es el riesgo. Un inquilino que se va cada año significa periodos vacíos y comisiones repetidas, y hay edificios enteros concebidos para inversores donde eso ocurre de forma sistemática.
Los costes que se comen el bruto en Dubái
- Cuota de comunidad: de AED 3 a AED 25 por pie cuadrado y año. En un piso de 1.000 pies cuadrados son entre AED 3.000 y AED 25.000. La fija el edificio, no la zona, y es la variable que más separa dos inmuebles aparentemente idénticos.
- Gestión del alquiler: entre el 8 % y el 10 % de la renta si no va a ocuparse usted.
- Registro del contrato en Ejari: AED 195.
- Fianza de DEWA: AED 2.000 en piso, reembolsable.
- Vacancia: contar con entre tres semanas y dos meses al año es realista en un edificio de rotación alta.
La comparación completa
Dos inmuebles de 500.000 euros, uno en Dubái y otro en una capital española, para un propietario que es residente fiscal en España con un tipo marginal del 37 %.
| Dubái | España | |
|---|---|---|
| Renta bruta anual | 35.000 € | 21.000 € |
| Rentabilidad bruta | 7,0 % | 4,2 % |
| Comunidad, gestión y vacancia | -7.000 € | -3.500 € |
| IBI y seguro | 0 € | -900 € |
| Base antes de impuestos | 28.000 € | 16.600 € |
| IRPF | -10.360 € | -3.869 € con la reducción del 60 % en vivienda habitual |
| Neto anual | 17.640 € | 12.731 € |
| Rentabilidad neta | 3,5 % | 2,5 % |
Dubái gana, pero por un punto, no por tres. La razón es que el alquiler de vivienda habitual en España disfruta de una reducción del 60 % en el rendimiento neto que el inmueble extranjero no tiene, y que el impuesto español se aplica igual a los dos sin nada que deducir por el lado emiratí.
El cálculo cambia por completo si usted traslada su residencia fiscal a los Emiratos. En ese escenario el neto de Dubái se acerca al bruto, y es entonces cuando la diferencia pasa a ser de varios puntos.
Dónde está la ventaja real, además de la renta
En la revalorización y en la liquidez. El mercado de Dubái tiene un volumen de transacciones muy superior al de una capital española de tamaño medio, y vender un piso correcto en una comunidad consolidada es cuestión de semanas, no de trimestres. A cambio, es un mercado más cíclico: entre 2014 y 2020 los precios cayeron, y quien compró en el pico tardó años en recuperar.
Por eso tiene más sentido mirar la cuota de comunidad y el histórico de transacciones del edificio concreto que la media de la comunidad entera. Esa media no la paga nadie.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto renta un piso en Dubái?
Entre un 5 % y un 9 % bruto según comunidad. Después de cuota de comunidad, gestión y vacancia, el neto antes de impuestos suele quedar entre el 4 % y el 7 %.
¿Es mejor invertir en Dubái o en España?
Depende de su residencia fiscal. Siendo residente fiscal español, la diferencia neta ronda un punto porcentual. Siendo residente fiscal emiratí, se amplía a varios puntos porque desaparece el IRPF español.
¿Qué gasto recurrente tiene una propiedad en Dubái?
La cuota de comunidad, de AED 3 a AED 25 por pie cuadrado y año, y la gestión del alquiler si la delega, entre el 8 % y el 10 % de la renta. No hay impuesto sobre bienes inmuebles.
Esta guía es divulgación general, no asesoramiento fiscal ni jurídico, y refleja la normativa vigente a la fecha de actualización. Cada situación personal cambia el resultado: confírmelo con su asesor antes de tomar una decisión. Palami Properties es una agencia inmobiliaria con licencia RERA (BRN 61144) con oficina propia en Business Bay, Dubái.